재건축 대상이 되는 노후화된 아파트, 공동주택의 기준에 대한 정리

재건축 대상이 되는 노후화된 아파트, 공동주택의 기준이 무엇인지에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 

 

 

노후화된 아파트, 공동주택의 정의

노후화에 대한 사전적 정의

노후화를 사전에서 규정하기로는 본래 구실을 하지 못하는 정도로 오래되고 낡음, 건물이 본래의 구실을 할 수가 없다는 것은 사람이 거주할 수 없고 안정적이고 편안한 삶을 살아가기 어려운 정도라고 표현한 것이라고 할 수 있습니다. 이 정의는 표준국어 대사전에 수록된 정의입니다. 하지만 여전히 표준국어대사전의 정의로 노후화를 규정하기에는 명확하고 구체적이지 않은 부분들이 많습니다. 

 

 

공동주택 노후화에 대한 법률에서의 정의

집합건물 법에서 규정하는 노후화

이러한 부분들을 조금 더 구체화해줄 수 있는 것이 법률에서 규정하는 재건축과 관련한 노후화의 정의가 될 것입니다. 법률에서 규정하고 있는 노후화에 대한 정의는 먼저 집합건물 법 제47조에 규정되어 있습니다. 집합건물 법 제47조를 살펴보면 재건축 결의에 관한 규정을 두고 있는데, 건물이 건축된 이후 상당 기간이 지나 건물이 훼손되었거나 일부 멸실이 되었거나 그 밖의 사정으로 인해 건물 가격에 비해 지나친 수리비용이나 복구비, 관리비가 소요되는 경우로 규정합니다. 추가적으로 부근 토지 이용 상황 변화나 그 밖의 사정으로 인해 건물을 재건축하게 되면 재건축에 들어가는 비용에 대비하여 현저히 효용이 증가하는 경우 관리단 집회는 해당 건물을 철거하여 대지를 구분 소유권 목적이 될 새로운 건물의 대지로 이용하는 것을 결의할 수 있다고 나와있습니다. 법률이 상당히 많은 부분을 다루고 있기 때문에 읽다가 지치는 느낌도 들고 문장의 호흡이 길어서 주어와 서술어의 구별도 어려워서 구분에 어려움이 있기도 합니다.  

 

 

도시 및 주거환경 정비법에서 규정하는 노후화

다음은 도시 및 주거환경 정비법에 규정되어 있는 법률입니다. 법률 제2조에서 노후 불량 건축물에 대한 범위를 지정하여 노후화에 대한 정의를 내리고 있습니다. 제1항을 살펴보면 먼저 1호에서 배수, 급수, 오수 설비에 지붕, 외벽, 설비 등 마감의 손상이나 노후화로 인해 기능 유지가 어려울 것으로 우려되는 건물이라고 말하고 있습니다. 여기에서도 표준국어 대사전과 약간은 유사하게 기능을 못한다는 말이 강조가 되는데, 특별히 배수관, 급수관, 오수 설비 등의 손상을 지정하여 말하고 있습니다. 2항과 3호에서는 건물이 준공일을 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수, 보강을 위해 소요되는 비용이 철거 이후 새롭게 건물을 건설하는데 들어가는 비용보다 많을 것으로 예상되는 건물이라고 합니다. 건물이 노후화되었다는 표현은 일반적으로 물리적 노후화를 말합니다. 하지만 물리적 노후화가 건물에만 해당하는 것이 아닙니다. 제2항 3호의 라목에는 건물 철거 이후 새로운 건물을 건설하는 비용과 비교하여 효용의 증가가 예상되는 상황을 규정하고 있는데, 이 항목은 사회적 노후화에 해당한다고 볼 수 있습니다. 물리적으로 어느 정도 쓸만하다고 생각할 수 있을지라도 이 건물을 철거한 후 새로운 건물을 짓게 되면 현재 건물이 가진 효용 가치보다 더 큰 가치를 얻을 수 있다고 판단되는 것을 사회적인 노후라고 규정하고 있는 것입니다. 

 

 

재건축에 관한 노후화 요약정리

결과적으로 정리를 해보자면 노후의 유형은 두 가지가 있는데, 하나는 물리적인 노후로 건물은 완공이 된 이후부터 바로 노후화가 시작된다고 볼 수 있습니다. 사람은 태어난 이후 성장을 하다가 노화가 시작되지만 건물에는 성장이라는 개념이 없습니다. 바로 건물은 감가상각이 적용되기 시작하는 것입니다. 법 규정에 따라 일반적으로 40년이 된 건물은 노호되었다고 할 수 있고 40년 이상이 경과한 건물은 재건축 대상으로 지정되는 경우가 많습니다. 다음은 사회적 노후화로 재건축에 들어가는 비용보다 현저히 효용 증가가 기대가 된다면 이를 사회적 노후라고 규정합니다. 건물을 철거하여 최첨단으로 지을 수 있고 더 큰 가치를 가질 수 있는 건물이 등장할 수 있는 상황이라면 효용 증가에 의해 재건축이 가능한 한국이 가지고 있는 재건축에 대한 법률 중 가장 큰 특징이라고 할 수 있습니다.