임대료, 입지 균형, 외부효과, 자산 가격 등 부동산과 관련된 기본적인 원리 4가지

임대료, 입지 균형, 외부효과, 자산 가격 등 부동산과 관련된 기본적인 원리 4가지에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

경쟁은 경제학적 이윤은 0으로 만들어 버린다.

부동산과 관련된 기본적인 원리는 경쟁이 경제학적으로 이윤을 0으로 만들어버린다는 것입니다. 경쟁이 이윤을 0으로 만들게 되는 2가지 사례는 먼저 토지시장이 있습니다. 농부가 농산물 시장에서 다양한 위치에서 농사를 짓고 잇는 경우 위치에 따라 이윤이 다르면 이윤이 높은 곳으로 가기 위해 농부들이 경쟁을 하게 될 것입니다. 그리고 그런 지역의 경우 임대료 상승으로 인해 결국 이윤이 0이 될 것이라는 점입니다. 제조업 도시에서도 기존 기업들이 이윤을 만들어내고 있는 상황에서 외부에서 다른 기업이 진입을 하여 결국 이윤은 0으로 됩니다. 

 

임금, 임대료, 입지 균형에 관한 문제

두 번째 기본원리는 임금, 임대료, 입지 균형에 관한 것입니다. 이러한 가격 조정을 통해 소비자가 어디에서 생산 활동을 하든 같은 이윤을 가지게 된다는 것입니다. 같은 도시에서 도심에서 외곽으로 이동을 하게 되면 통근비가 필요하게 됩니다. 그래서 소비자들의 입장에는 똑같은 만족을 누리기 위해서는 주거비가 저렴해야 합니다. 이를 위해선 단위 면적당 임대료가 낮아져야 합니다. 외곽에 있는 직장도 마찬가지로 도심에 있는 직장에 비해 통근 비용이 적게 들어 낮은 임금을 받을 수 있습니다. 두 도시 중 한 도시에서의 주거환경이 다른 도시보다 좋을 경우 기본적으로 그 도시의 임대료는 더 높고 임금은 낮게 되는 원리입니다. 

 

 

외부 효과와 외부효과에 따른 비효율성 문제

세 번째 기본원리는 외부 효과와 외부효과에 따른 비효율성에 관한 것입니다. 외부 효과는 개인이나 기업이 하는 경제활동이 제삼자의 이윤이나 효용에 영향을 주는데 여기에 보상이 주어지지 않는 것을 말합니다. 예를 들면 도로 교통 혼잡을 야기하는 것이나 환경오염이 발생하는 것을 예 로들 수 있습니다. 강 상류에 공장이 위치하고 있어 강 하류에서 물고기를 잡는 일을 하는 어부들이 존재하는 지역에서는 공장에서의 폐수로 인해 어부들의 어업이 피해를 입을 수 있습니다. 여기에 대한 적절한 보상이 없게 되면 부정적인 외부 효과가 존재한다 말할 수 있습니다. 외부 효과가 존재하게 되면 시장에 의한 자원의 배분에 비효율성이 발생할 수 있습니다. 교통 혼잡의 경우 도로 이용 차량이 최적 통행량을 초과하는 수준의 결과를 가져오고 이를 해결하기 위해 교통 혼잡의 원인을 초래하는 제공자에게 문제 발생에 대한 책임을 물어 통행료를 부과하는 것입니다. 

 

 

임대료와 자산 가격과의 관계

마지막 기본원리는 임대료와 자산 가격과의 관계인데, 일반적으로 자산의 기본적인 가치는 자산에서 기대가 되는 현금 흐름에 대한 현재의 가치와 동일합니다. 그래서 부동산의 기본가치를 임대료에 할인율을 적용해 현재 가치로 계산을 하게 됩니다. 시장 균형에서는 자산의 기본 가치와 자산 가격이 같기 때문에 금리가 낮아질 경우 부동산의 기본 가치가 올라가게 되고 시장에서는 자산 가격이 높아지게 되는 것입니다. 임대료와 자산 가격과의 인과 관계를 보면 임대료가 자산 가격을 결정하는 것이지 반대는 성립하지 않습니다. 자산 가격의 경우 임대료뿐 아니라 보유세와 임대료 자산 가격 상승에 대한 기대 심리가 반영되기도 합니다. 시장에서 자산의 가격이 기본 가치와 동일하다고 말하지만 경우에 따라 자산 가격이 기본 가치보다 높은 현상이 일어나기도 하며 이를 가격 거품이라고 말합니다.