부동산의 정의와 특성, 임대료에 영향을 미치는 요인에 대한 정리

부동산의 정의와 특성, 임대료에 영향을 미치는 요인에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

부동산의 정의와 특성

부동산의 문자적 정의

영어로 부동산은 Real Estate나 Property라고 말합니다. 사전의 정의를 보면 Land and Anything on it이라고 명확한 정의를 내리고 있습니다. 부동산의 정의는 한마디로 토지 및 토지 위에 존재하는 모든 것입니다. 한자 문화권에 속하는 우리나라와 중국, 일본, 대만 등은 다 부동산이라는 말을 씁니다. 부동산을 문자 그대로 해석하자면 움직이지 않는 재산이라고 인식이 되는 경향이 있는데, 이런 해석은 다소 문제를 일으킬 수 있습니다. 중국은 업계를 중심으로 해서 방지선이라는 단어를 씁니다. 방은 건물을 말하고 지는 땅을 말합니다. 토지와 건물을 의미하는 뜻입니다. 부동산은 상업용과 주택으로 나누어지고 상업용 부동산을 수익 부동산이라 말하기도 합니다. 부동산이 토지와 건물이라고 보통 정의를 내리는데, 중요한 것은 근본적으로 토지와 건물은 매우 다른 것이라는 점입니다. 

 

 

토지의 특성

먼저 토지는 움직일 수 없는 것입니다. 하지만 건물의 경우에는 장기적으로 봤을 때는 움직일 수 있습니다. 세부적으로 설명을 하자면 토지는 우리나라 전체 토지 면적이나 서울특별시의 토지 면적 등은 고정이 되어 있습니다. 국토의 면적이 늘어나거나 줄어드는 경우는 드뭅니다. 하지만 특정 용도의 토지 공급은 변할 수 있습니다. 만약 우리나라 국토를 이용하는 규칙이 1970년대와 동일하게 멈춰있었다면 지금 국민 대부분은 살 집을 마련하지 못했을 것입니다. 그동안 주택지역이 많이 개발이 되고 아파트 개발이 많이 이루어졌기 때문에 지금 오늘날 우리가 살 수 있는 것입니다. 토지의 전체 양은 고정이 되어 있지만 토지의 용도 전환이 이루어지면서 이전에는 야산이나 농지였던 곳들이 아파트가 들어선 신도시가 되는 등 택지 개발지역이 된 것입니다. 

 

 

부동산의 중요한 역할

부동산에 대해 말할 때 생산 요소, 소비자 요소와 자산으로서 부동산 두 가지 측면을 고려해야 합니다. 토지나 건물은 가계 자산으로서 굉장히 중요한 역할을 하고 있습니다. 특히 한국은 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 절대적이라고 할 수 있습니다. 부동산은 자체 수익률을 말하는 것도 중요합니다. 우리나라 국가 전체 순 자산은 1경 7722조로 상당히 많습니다. 그런데 이 순 자산 중 대부분이 비금융 자산입니다. 금융 재산을 한쪽에서 소유하고 있으면 다른 쪽은 빚을 진 상태이기 때문인데, GDP의 9.2배 정도 되는 금액 중 74.8%가 부동산입니다. 부동산의 구성을 살펴보면 토지가 9679조이고 주거용 건물은 1800조, 비주거용 거물도 비슷한 수준입니다. 

 

 

임대료 결정에 미치는 영향

수요와 공급에 따른 임대료의 결정

토지는 위치가 고정이 되어 있다는 특성상 외부 효과를 피할 수 없습니다. 살고 있는 동네에 대형 매장이 들어서면 시끄러워지고 차도 늘어나면서 공기가 나빠집니다. 토지는 위치가 굉장히 중요한 영향을 미치는 것입니다. 토지 관련 거래의 경우 정부의 불완전성이 개재되는 상황이 벌어지고 거래 비용으로 다른 재화 거래에 비해 훨씬 높은 금액이 소요됩니다. 토지 시장의 균형에서 전체 토지 시장으로 본다면 토지 공급이 고정되어 있어서 공급 곡선은 수진이 되고 결국 수요가 얼마나 되는지에 따라 토지 임대료가 결정이 되는 것입니다. 

 

 

단순 수요와 공급 법칙을 넘어선 비이성적 과열 상태

수요와 공급에 따라 가격이 결정되지 않는 예외도 존재합니다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 마을 많이 합니다. 누군가가 부동산을 통해 돈을 벌었다고 하면 너도 나도 부동산에 휩쓸렸다가 피해를 극심하게 보는 경우도 볼 수 있습니다. 노벨 경제학상을 수상한 로버트 쉴러라는 교수는 이러한 현상을 비이성적 과열이라고 말합니다. 근거가 전혀 없이 자산 가격을 모르고 그저 앞으로 더 오를 것이라고만 생각하여 모든 사람들이 단순하게 매달리게 되면 자산 가격이 더욱 치솟는 현상을 비이성적 과열이라고 설명했습니다. 따라서 투기 세력이 가세하게 되면 당연히 비이성적 수요가 늘어나 가격 상승폭이 대폭 증가될 수 있지만 이때 공급이 제한되어 있는 상황이라면 어쩔 수 없이 가격이 계속해서 오를 수밖에 없다는 해석도 가능하게 됩니다.