공동주택이 관리가 잘 되지 않는 이유와 재건축 조건 정리

관리가 잘 되지 않아 재건축이 필요하다고 여겨지는 공동주택이 많아지는 이유와 재건축을 위한 조건에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 

 

공동주택에서 많은 문제가 발생하는 이유

기본적으로 공동주택에 거주하는 사람이 많기 때문에 다양한 문제가 발생함

재건축이 불가능하게 된 시대가 오고 있습니다. 재건축이 어려운 시대를 대비한 다른 제안이 필요하다는 말들이 많이 나오고 있습니다. 전체 주택 중 80% 이상을 다세대 연립주택, 아파트라 칭하는 공동주택 등 거주를 위한 집합건물이 차지하고 있는 국내 거주현황입니다. 재건축이라고 하는 것은 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비율이 굉장히 노고 전 세계 주택 현황을 살펴보아도 비교 상대를 찾기 어려울 정도로 공동주택 비율이 굉장히 높은 우리나라입니다. 이러한 현황이 있다 보니 공동주택에서 발생하는 문제들이 다양하게 발생하고 있습니다. 공동 주택의 거주 비율로 보아 주택의 유형, 공동 주태의 수가 높아 연동하여 공동주택에서 거주하는 사람들의 비율이 높고 사람들이 많으면 그만큼 문제가 많이 발생할 수밖에 없는 것입니다. 

 

 

공동 관리에 대한 책임감이 떨어지기 때문에 문제가 발생함

먼저 공동주택 관리에 대한 문제입니다. 입주자가 나 홀로 아파트에 있는 것이 아니라 대부분 대단지 화가 된 세계에서도 찾기 어려운 큰 규모의 공동주택에 거주를 하고 있는데, 이러한 것들이 아파트 관리에 대한 관심 부족으로 연결되게 됩니다. 굳이 본인이 아파트에 대해 관리를 하지 않더라도 단지 내에 많은 사람들이 있으니 알아서 관리가 될 것이라는 생각을 하게 되는 것입니다. 공동주택 관리에 참여를 하는 것에는 상당한 에너지가 필요한데, 평소에 알지 못하고 경험해보지 못했던 공동주택 관리와 분쟁에 대한 다양한 문제들에 적극적으로 참여하여 중재하고 해결하는 일을 자발적으로 하기 어렵습니다. 동대표가 되어 입주자 대표회의 임원이 된다면 분쟁에 휘말리는 위험이 있다는 것도 작용하게 됩니다. 공동주택에서의 분쟁의 대부분은 입주자 대표와 입주자들과의 갈등이라고 합니다. 관리에 대부분을 위임을 하고 있는 현상이 발생하면서 문제들이 크게 벌어지는 것입니다. 

 

 

어차피 매매하고 나갈 주택이기 때문에 관리를 하지 않음

공동주택이 재산 증식 수단이 되는 것에 따른 재산권 변동으로 인한 문제입니다. 이러한 것이 나쁘다는 것이 아니라 문제 발생에 여지가 있다는 것인데, 실제 대부분의 사람들이 공동주택에서 평생을 살겠다고 생각하는 사람이 별로 많지 않을 것입니다. 아마 더 좋은 주택으로 더 좋은 지역으로 가겠다고 마음을 먹으시는 분들이 많을 것입니다. 그래서 빈번하게 재산권의 변동이 일어나게 되는데 그렇기 때문에 지금 현재 속해있는 공동주택에 대한 관리와 같은 부분은 크게 관심을 가질 이유가 없고 여유도 없습니다. 

 

 

노후화가 일어나면 재건축 대상이 될 수 있기 때문에 일부러 관리를 하지 않음

공동주택의 수명 단축화 문제입니다. 재건축은 한국에서 재산 증식의 수단이 되는 경향이 강한데, 재건축을 하면 공동 주택을 건축하는 새로운 브랜드가 들어서면서 지향했던 공동주택이 들어설 수 있기 때문입니다. 그래서 현재 살고 있는 공동주택의 수명을 단축하는 이유가 되는 것입니다. 재건축 사업을 하게 되면 비죠적 크지 않은 자기 분담금으로 가능하기 때문에 그만큼 얻을 수 있는 수익이 커서 기존 낡은 노후화된 아파트의 수명을 단축시켜 최대한 빠르게 재건축이 될 수 있게 일부러 관리를 하지 않는 현상이 일어날 수 있습니다.

 

재건축을 위한 조건

안전 문제 발생 여부 파악

재건축을 위한 노후화에 대한 평가는 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 일단 첫 번째로 안전 문제를 살펴봅니다. 안전을 판단할 때 보는 것은 지진 피해를 본 적이 있다거나 뜻하지 않은 태풍과 같은 천재지변과 같은 상황으로 지반이 무너져 건물이 기울어지는 상황이 발생했다거나, 건물이 훼손이 되어 정도가 매우 커 멸실이나 수리를 하는 비용보다 새롭게 건물을 짓는 것이 효율적일 수 있다는 판단이 되는 경우에 공동주택을 재건축을 해야 한다고 결정합니다. 

 

 

노후화 정도 분석

두 번째는 공동주택이 얼마나 오래되었는지를 평가합니다. 노후라는 말을 정의하는 법과 기준에 따라 건물을 구분하게 됩니다. 예를 들면 급수, 배수, 오수 설비의 노화화 손상과 교체가 어려운 상황, 지붕 외벽과 같은 마감의 손상이나 노후화, 준공일을 시작으로 40년 정도가 지나서 보강이나 보수를 하는 비용이 철거를 통해 새롭게 건물을 짓는 것보다 많은 비용이 필요한 건물 등의 기준이 있습니다. 노후화를 정의하는 정부의 법과 기준은 다음 글에 더 자세히 정리해보도록 하겠습니다.